Casa Turmalina: Oportunidad de Inversión Excepcional en el Corazón del Casco Antiguo
Una propiedad histórica de 1,440 m² lista para transformarse en el próximo proyecto inmobiliario de referencia en el Patrimonio Mundial de la UNESCO
Una Joya Arquitectónica Sin Explotar
Características de la Propiedad
Casa Turmalina representa una oportunidad única en el mercado inmobiliario panameño. Esta edificación histórica, ubicada estratégicamente en el Casco Antiguo, cuenta con 1,440 m² de construcción ya avanzada al 70%.
La propiedad ha permanecido varios años deshabitada, lo que ha creado una ventana de oportunidad excepcional para inversores visionarios. Con una inversión significativa ya realizada por desarrolladores anteriores, Casa Turmalina está lista para su transformación definitiva.

Precio de Lista: USD $3,500,000
Estado: 70% construida
Superficie: 1,440 m² de construcción
Estrategia de Reconversión: Modelo Mixto de Alto Rendimiento
Apartamentos Turísticos
Unidades de alquiler a corto plazo (Airbnb) optimizadas para el turismo internacional y de negocios en el corazón del Patrimonio Mundial
Espacios Comerciales
Locales en planta baja para arrendamiento tradicional, generando ingresos estables y complementarios al negocio turístico
Ubicación Premium
Posicionamiento estratégico en Casco Antiguo aprovecha la máxima demanda turística y comercial de la capital
El concepto "Multi-unit STR/Commercial" combina la estabilidad de los ingresos comerciales con el alto rendimiento del sector turístico, creando un flujo de ingresos diversificado y resiliente.
Dos Escenarios de Desarrollo Optimizados
Escenario 1: Configuración Premium
  • 7 apartamentos amplios para huéspedes exigentes
  • 2 locales comerciales en planta baja
  • Precio de adquisición: ~$2.0 MM
  • Inversión en renovación: $550,000
  • Perfil: Mercado premium y ejecutivo
Escenario 2: Máxima Rentabilidad
  • 11 apartamentos eficientes maximizando ocupación
  • 2 locales comerciales en planta baja
  • Precio de adquisición: ~$2.5 MM
  • Inversión en renovación: $700,000
  • Perfil: Mayor volumen y diversificación
Estructura Financiera Conservadora y Ventajosa
01
Adquisición Negociada
Compra con descuento significativo sobre precio de lista, aprovechando la situación actual de la propiedad
02
Financiamiento 50% LTC
Estructura de deuda al 50% Loan-to-Cost con tasa fija 3.75% a 15 años, incluyendo 6 meses de gracia
03
Inversión en Renovación
Completar el 30% restante de obra con estándares de alta calidad para maximizar potencial de ingresos
04
Capital Propio Requerido
Aporte de equity entre $1.3MM y $1.65MM según escenario seleccionado

DSCR proyectado >2.0× - El flujo operacional supera ampliamente el servicio de deuda
Debt Yield: 15-18% - Muy superior a mínimos bancarios del 10%
Proyecciones de Ingresos: Fundamentos Sólidos del Negocio
Tarifa Promedio
$125 por noche en año 1, con crecimiento anual del 3%. Tarifa competitiva basada en análisis de mercado del sector turístico en Casco Antiguo.
Ocupación Turística
70% ocupación promedio equivale a ~255 noches anuales por unidad. Proyección conservadora considerando estacionalidad y competencia.
Ingresos Comerciales
$9,000 mensuales combinados de 2 locales comerciales, con renta de $30/m² y crecimiento anual del 3%.
Análisis de Ingresos Proyectados por Escenario
Los ingresos estabilizados del segundo año muestran una base sólida para el crecimiento sostenido del proyecto. El escenario de 11 unidades genera un 33% más de ingresos, optimizando la rentabilidad del espacio disponible.
Estructura de Costos Operativos Eficiente
Mantenimiento y Servicios
2.5% de ingresos de hospedaje para reparaciones, utilities y mantenimiento de áreas comunes
Limpieza Profesional
10-15% de ingresos Airbnb para servicio de limpieza tras cada estadía, garantizando estándares premium
Gestión y Plataforma
15-20% combinado entre comisiones Airbnb (3%) y administración profesional local (12%+)
Seguros e Impuestos
Pólizas de protección integral y reservas para impuestos prediales con beneficios del régimen especial
Reserva CapEx
Fondo anual para reposición de mobiliario y equipamiento, asegurando estándares competitivos a largo plazo

Gastos operativos totales: $90k-$120k anuales (25-30% de ingresos)
Margen NOI proyectado: ~70% sobre ingresos brutos
Retornos Excepcionales para el Inversionista
15.8%
TIR Escenario 7U
Tasa Interna de Retorno proyectada a 10 años con apalancamiento
18.3%
TIR Escenario 11U
Rentabilidad superior aprovechando mayor densidad de unidades
3.5x
Multiplicador de Capital
El capital invertido se multiplica por 3.5 veces en el horizonte de inversión
2.0x
Cobertura de Deuda
DSCR superior a 2.0× garantiza solvencia y estabilidad financiera
Proyección de Valor de Salida
Escenario 7 Unidades
7.5%
Cap Rate de Venta
Tasa de capitalización conservadora para activo estabilizado
$4.0M
Valor Año 10
Precio de venta proyectado basado en NOI estabilizado
Ganancia de capital neta proyectada de $3.3 millones tras 10 años de operación, considerando costos de venta y pago de deuda restante.
Escenario 11 Unidades
7.5%
Cap Rate de Venta
Misma metodología de valoración conservadora
$5.5M
Valor Año 10
Mayor valor reflejando ingresos superiores del modelo optimizado
Ganancia de capital neta proyectada de $3.8 millones, maximizando el retorno sobre la inversión inicial.
Flujos de Caja Anuales Durante Operación
1
Año 1 (2026)
Operación parcial (~62% del año) durante finalización de obras y puesta en marcha
2
Año 2 (2027)
Cash-on-cash del 8-10% con operación estabilizada y flujo positivo constante
3
Años 3-6
Crecimiento gradual del rendimiento anual hasta 12-13% sobre capital invertido
4
Años 7-10
Rendimientos anuales del 15%+ por reducción de carga de deuda y crecimiento de ingresos
Los flujos de caja positivos desde el primer año completo proporcionan ingresos regulares al inversionista, además de la ganancia de capital al final del período.
Marco Regulatorio: Protección y Beneficios Fiscales
1
Patrimonio Mundial UNESCO
Designación desde 1997 garantiza protección y valorización continua de la zona
2
Régimen Fiscal Especial
Exención de impuesto inmueble por 30 años y renta por 10 años tras rehabilitación
3
Incentivos Vigentes hasta 2027
Marco normativo estable con beneficios extendidos para proyectos de reconversión
4
Exención en Transferencias
Primera venta de inmuebles rehabilitados exenta del impuesto de transferencia
Instituciones de Apoyo y Proceso de Aprobación
Ministerio de Cultura - DNPH
Autoridad técnica que aprueba proyectos de restauración y garantiza cumplimiento normativo
Oficina del Casco Antiguo
Gestión local especializada, coordinación de permisos y apoyo a inversionistas
Municipio de Panamá
Emisión de permisos de construcción tras aprobación técnica especializada
El proceso de aprobación está claramente definido y las instituciones brindan apoyo especializado para proyectos de reconversión patrimonial, facilitando la ejecución eficiente.
Factores de Éxito y Ventajas Competitivas
Ubicación Única
Posicionamiento en el corazón del Patrimonio Mundial con máxima demanda turística y comercial permanente
Inversión Previa
70% de construcción completada representa ahorro significativo y acelera tiempo al mercado
Modelo Diversificado
Combinación de ingresos turísticos de alto rendimiento con estabilidad del arrendamiento comercial
Incentivos Fiscales
Régimen especial del Casco Antiguo maximiza rentabilidad neta durante décadas
Crecimiento del Turismo
Panamá consolida su posición como hub turístico regional con crecimiento sostenido de visitantes
Financiamiento Favorable
Estructura de deuda a tasa fija del 3.75% optimiza apalancamiento y acelera retornos
Su Oportunidad de Inversión Excepcional
Casa Turmalina: Donde Historia y Rentabilidad se Encuentran
Esta inversión representa la perfecta convergencia entre preservación patrimonial y generación de valor. Con proyecciones conservadoras que arrojan una TIR del 15.8% al 18.3%, Casa Turmalina ofrece la oportunidad de participar en la transformación del Casco Antiguo mientras se construye un patrimonio sólido y duradero.
Una oportunidad de inversión de esta calidad en el Patrimonio Mundial es verdaderamente excepcional. La combinación de incentivos fiscales, ubicación privilegiada y modelo de negocio probado crea una propuesta de valor irresistible.

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Shai Bar-Ziv
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